Đọc hiểu lịch thanh toán căn hộ: 5 điều nên hỏi trước khi ký

Trong hầu hết buổi tư vấn, câu làm khách yên tâm nhất là "chỉ cần 15% là giữ được căn". Nó đúng — nhưng chưa đủ. Mười lăm phần trăm đó tính trên giá nào, đóng làm mấy lần, và bao lâu nữa thì tới đợt kế tiếp? Ba câu hỏi này quyết định việc bạn có xoay kịp dòng tiền hay không.

1. Phần trăm đó tính trên giá nào?

Giá căn hộ thường được nhắc tới ở vài dạng khác nhau: giá chưa gồm thuế VAT, giá đã gồm VAT, và giá đã gồm cả kinh phí bảo trì. Con số chênh nhau có thể tới cả trăm triệu cho một căn tầm trung.

Khi nghe "15%", hãy hỏi thẳng: 15% của giá trước thuế hay sau thuế? Và kinh phí bảo trì (thường khoảng 2% giá trị căn hộ) nằm ở đợt nào, đã tính vào chưa. Đây không phải bắt bẻ — bảng tính chuẩn của dự án luôn ghi rõ, chỉ là ít khi được đọc kỹ.

2. Tiến độ theo thời gian hay theo công trình?

Có hai cách chia đợt thanh toán, và chúng khác nhau rất nhiều về rủi ro:

• Theo thời gian: cứ mỗi 2–3 tháng đóng một đợt, bất kể công trường tới đâu. Dễ lên kế hoạch tài chính, nhưng bạn đóng tiền theo lịch chứ không theo tiến độ thực tế.
• Theo tiến độ công trình: xong móng đóng đợt này, xong tầng X đóng đợt kia. Gắn với thực tế thi công hơn, nhưng lịch có thể xê dịch — thi công nhanh thì tiền tới sớm hơn dự tính.

Không có kiểu nào tốt hơn tuyệt đối. Vấn đề là bạn cần biết mình đang ký kiểu nào, để còn chuẩn bị.

3. Đợt nào là đợt nặng nhất?

Nhiều lịch thanh toán trông rất đều ở đầu, rồi dồn một cục lớn ở đợt nhận nhà — thường là 25–30% cộng thêm kinh phí bảo trì và phí làm sổ. Đây là thời điểm nhiều người hụt nhất, vì suốt hai năm trước đó mọi thứ đều nhẹ nhàng.

Cách kiểm tra đơn giản: lấy bảng lịch thanh toán, cộng dồn từng đợt, và nhìn xem tháng nào bạn phải chi nhiều nhất. Chuẩn bị cho tháng đó, không phải cho tháng đầu tiên.

4. Nếu vay ngân hàng thì ân hạn tới khi nào?

Các chính sách hỗ trợ lãi suất thường có thời hạn — ví dụ ân hạn gốc và hỗ trợ lãi tới khi nhận nhà. Câu cần hỏi là: sau khi hết hỗ trợ, khoản trả hằng tháng sẽ khoảng bao nhiêu?

Con số này phụ thuộc lãi suất thả nổi tại thời điểm đó nên không ai cam kết chính xác được. Nhưng bạn hoàn toàn có thể yêu cầu ngân hàng tính thử ở vài mức lãi suất giả định để hình dung khoảng dao động. Nếu mức cao nhất trong khoảng đó vẫn nằm trong khả năng của gia đình, bạn ngủ ngon hơn nhiều.

5. Ký cái gì trước, và điều kiện hoàn cọc ra sao?

Thông thường sẽ có một bước giữ chỗ hoặc đặt cọc trước khi ký hợp đồng mua bán chính thức. Trước khi chuyển khoản bất kỳ đồng nào, nên xem: giấy tờ bạn ký tên gọi là gì, bên nhận tiền là pháp nhân nào, và trong trường hợp nào thì được hoàn lại.

Nếu nội dung hoàn cọc không có trong văn bản, đừng ngại đề nghị bổ sung hoặc hỏi lại cho rõ. Một đơn vị phân phối làm việc đàng hoàng sẽ không thấy phiền vì câu hỏi này.

Tóm lại

Lịch thanh toán là phần dễ đọc nhất trong bộ hồ sơ, nhưng cũng là phần quyết định nhiều nhất tới việc bạn có thoải mái trong hai, ba năm tới hay không. Trước khi bàn tới chuyện căn nào view đẹp, hãy cầm bảng lịch thanh toán lên và tự trả lời năm câu ở trên.